Basen przydomowy – czy trzeba mieć pozwolenie na jego budowę?

Posiadanie basenu przy domu przestało być luksusem dostępnym tylko dla nielicznych. Coraz więcej inwestorów decyduje się na budowę basenu w ogrodzie, traktując go jako element rekreacyjny, podnoszący komfort życia i wartość nieruchomości. Jedno z pierwszych pytań, jakie pojawia się na etapie planowania brzmi: czy na basen trzeba mieć pozwolenie? Odpowiedź zależy od kilku istotnych czynników, które regulują przepisy Prawa budowlanego.

Pozwolenie na basen przydomowy

Basen a prawo budowlane – co mówią przepisy?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami basen zazwyczaj jest klasyfikowany jako obiekt budowlany. Co ważne, nie każdy wymaga uzyskania pozwolenia na budowę – ustawodawca przewidział uproszczone procedury dla mniejszych i mniej skomplikowanych realizacji.

Istotne znaczenie przy ocenie obowiązków formalnych mają przede wszystkim:

  • powierzchnia lustra wody, która bezpośrednio wpływa na kwalifikację obiektu;
  • sposób posadowienia, czyli to, czy basen jest trwale związany z gruntem;
  • lokalizacja, w tym usytuowanie względem granic działki, zabudowy sąsiedniej oraz zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Prawo budowlane rozróżnia dwa podstawowe rodzaje basenów, co ma istotne znaczenie z punktu widzenia procedur administracyjnych:

  • baseny wbudowane w grunt (ziemne) – są to konstrukcje zagłębione w ziemi, najczęściej wykonywane w technologii żelbetowej lub z elementów prefabrykowanych. Ze względu na trwałe połączenie z gruntem oraz konieczność wykonania robót ziemnych, instalacyjnych i izolacyjnych, są one traktowane jako obiekty budowlane w pełnym znaczeniu tego pojęcia;
  • baseny wolnostojące (naziemne) – montowane na powierzchni terenu, bez stałego fundamentu. W wielu przypadkach mają charakter sezonowy i nie wymagają skomplikowanych prac budowlanych, co często zwalnia je z obowiązku uzyskania pozwolenia lub zgłoszenia.

W praktyce, w zabudowie jednorodzinnej najczęściej spotyka się baseny ziemne o konstrukcji żelbetowej lub prefabrykowanej, które są trwale związane z gruntem i stanowią integralny element zagospodarowania ogrodu.

Budowa basenu – pozwolenie czy zgłoszenie?

Jedno z najczęściej zadawanych przez planujących basen przy domu inwestorów pytań brzmi: budowa basenu – pozwolenie czy zgłoszenie? Odpowiedź wynika bezpośrednio z przepisów Prawa budowlanego i zależy przede wszystkim od wielkości planowanej niecki basenowej.

Zgodnie z aktualnymi regulacjami:

  • baseny o powierzchni do 50 m² nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. W takim przypadku wystarczające jest dokonanie zgłoszenia robót budowlanych do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, czyli starostwa powiatowego lub urzędu miasta (w miastach na prawach powiatu);
  • baseny o powierzchni przekraczającej 50 m² podlegają już pełnej procedurze administracyjnej i wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, wraz z kompletnym projektem budowlanym sporządzonym przez uprawnionego projektanta.

Brak konieczności uzyskania pozwolenia w przypadku basenów do 50 m² znacząco upraszcza formalności i skraca czas oczekiwania na rozpoczęcie prac, jednak nie zwalnia inwestora z obowiązku dopełnienia procedury zgłoszeniowej.

Zgłoszenie budowy basenu powinno zawierać podstawowe informacje pozwalające urzędowi ocenić zgodność planowanej inwestycji z przepisami. W szczególności należy dołączyć:

  • opis planowanych robót budowlanych, obejmujący m.in. rodzaj basenu, technologię wykonania oraz sposób odprowadzania wody;
  • szkic lub projekt zagospodarowania działki, z zaznaczonym usytuowaniem basenu względem budynku mieszkalnego, granic działki oraz innych obiektów;
  • informację o planowanym terminie rozpoczęcia robót.

Po złożeniu kompletnego zgłoszenia obowiązuje zasada tzw. milczącej zgody urzędu. Oznacza to, że jeżeli w ciągu 21 dni od daty doręczenia zgłoszenia organ administracyjny nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji, inwestor może legalnie rozpocząć budowę basenu. Brak odpowiedzi ze strony urzędu jest równoznaczny z akceptacją zgłoszenia.

Dzięki temu rozwiązaniu realizacja przydomowego basenu, zwłaszcza o niewielkiej powierzchni, może przebiegać sprawnie i bez konieczności przechodzenia długotrwałych procedur administracyjnych.

Basen na pozwolenie - formalności

W przypadku planowania basenu, który wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, inwestor musi liczyć się z bardziej rozbudowaną procedurą formalną. Dotyczy to przede wszystkim basenów o powierzchni przekraczającej 50 m², a także realizacji nietypowych, zlokalizowanych na terenach objętych szczególnymi ograniczeniami. Proces rozpoczyna się od przygotowania projektu budowlanego, sporządzonego przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia.

Następnie wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę należy złożyć m.in. projekt zagospodarowania działki, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz dokumenty potwierdzające zgodność inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Organ administracyjny ma do 65 dni na rozpatrzenie wniosku.

Rozpoczęcie robót budowlanych jest możliwe po uzyskaniu ostatecznej decyzji. Choć procedura ta jest bardziej czasochłonna niż zgłoszenie, daje inwestorowi pełną podstawę prawną do realizacji większego lub bardziej zaawansowanego technicznie basenu.

Odległość basenu od granicy działki

Istotną kwestią, którą należy uwzględnić na etapie planowania inwestycji, jest odległość basenu od granicy działki. W przeciwieństwie do budynków mieszkalnych przepisy Prawa budowlanego nie określają wprost minimalnej odległości, w jakiej basen powinien być usytuowany względem granicy nieruchomości. Oznacza to, że nie obowiązuje jeden sztywny wymóg odległości, jednak nie zwalnia to inwestora z konieczności zachowania zasad wynikających z innych przepisów.

W praktyce administracyjnej oraz projektowej często przyjmuje się odległość zbliżoną do tej, jaka obowiązuje dla budynków, czyli około 3–4 metrów od granicy działki, o ile zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy nie stanowią inaczej. Takie rozwiązanie uznawane jest za bezpieczne i pozwala uniknąć wątpliwości interpretacyjnych ze strony urzędu.

Niezależnie od przyjętej odległości, basen powinien być zlokalizowany w sposób nienaruszający praw właścicieli sąsiednich nieruchomości. Dotyczy to w szczególności:

  • właściwego odprowadzenia wody, aby nie powodowała ona zalewania sąsiednich działek;
  • ograniczenia hałasu związanego z użytkowaniem basenu i urządzeń technicznych;
  • zachowania prywatności oraz zasad współżycia społecznego.

W praktyce organy administracyjne, rozpatrując zgłoszenie lub wniosek o pozwolenie na budowę, często odwołują się do ogólnych zasad ładu przestrzennego, przepisów dotyczących ochrony środowiska oraz bezpieczeństwa użytkowania.

Podsumowanie

Budowa przydomowego basenu każdorazowo wymaga sprawdzenia obowiązujących przepisów prawa budowlanego. Istotne znaczenie ma powierzchnia – do 50 m² wystarczające jest zgłoszenie robót, natomiast większe baseny wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Ważne są także: sposób posadowienia obiektu oraz jego lokalizacja i relacje z sąsiednimi działkami. Odpowiednie przygotowanie formalne pozwala uniknąć problemów administracyjnych i w pełni legalnie cieszyć się basenem.